Boletín Legal No. 79 sobre Aplicación del Arbitraje en Arrendamientos

Lunes, January 2, 2023 - 16:45

Mediante Sentencia número 842 de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en fecha 8 de diciembre de 2022, que desaplicó por control difuso de la constitucionalidad el literal “j” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial.
 
A continuación, se detallan los aspectos más importantes de la referida Sentencia.
 
DEL CASO DE AUTOS
 
La sentencia de la Sala Político-Administrativa se dicta en relación con un recurso de regulación de jurisdicción, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 19 de la Ley Orgánica de Reforma de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil.
 
En tal sentido, el caso de autos se refiere a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ejercida por la ciudadana Sokhit Josefina Velasco de Mendoza, contra la sociedad mercantil Distribuidora Monte Carlo Venezuela, C.A., respecto a un bien inmueble constituido por un Local de Oficina de la Segunda Etapa del Centro Empresarial La Lagunita, en jurisdicción del Municipio Autónomo El Hatillo del Estado Miranda, motivado a que no ha cumplido con las estipulaciones contractuales correspondientes y las disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico en materia arrendaticia, entre ellas, devolver la cosa arrendada.
 
Igualmente, se evidencia que el recurso de regulación de jurisdicción fue interpuesto por la representación judicial de la parte demandada en virtud de haberse comprometido las partes a seguir la vía del arbitraje, contra la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 11 de julio de 2022, mediante la cual declaró sin  lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referida al ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción de dicho Órgano Jurisdiccional para conocer de la presente causa.
 
SOBRE EL ARBITRAJE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
 
Establece la sentencia, que la doctrina y la jurisprudencia han considerado al Arbitraje como un medio de heterocomposición procesal entre las partes, quienes, mediante una voluntad expresa, convienen de forma anticipada, en sustraer del conocimiento del Poder Judicial (acuerdo éste que también podría ser posterior, esto es, ya iniciada una causa judicial), las diferencias, controversias o desavenencias que por la ejecución, desarrollo, interpretación o terminación de un negocio jurídico, sobrevengan entre ellas. (Vid., sentencia SPA número 00800 del 2 de julio de 2015, caso: Agropecuaria Ponce y Asociados, C.A. contra Alimentos G.F.M.P.C., C.A.).
 
En tal sentido, el artículo 5 de la Ley de Arbitraje Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela número 36.430 del 7 de abril de 1998, prevé lo siguiente:
 
Artículo 5.- El ‘acuerdo de Arbitraje’ es un acuerdo por el cual las partes deciden someter a Arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir entre ellas respecto de una relación jurídica contractual o no contractual. El acuerdo de Arbitraje puede consistir en una cláusula incluida en un contrato, o en un acuerdo independiente.
 
En virtud del acuerdo de Arbitraje las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de árbitros y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces. El acuerdo de Arbitraje es exclusivo y excluyente de la jurisdicción ordinaria.
 
Conforme a la norma transcrita, explica la Sala, que cuando en una cláusula contractual o en un acto independiente esté incluido un acuerdo de Arbitraje, éste adquiere carácter vinculante para las partes que han suscrito el contrato, quienes por el acuerdo se obligan a dirimir sus controversias ante árbitros y renuncian a acudir ante los órganos jurisdiccionales ordinarios. (Vid., sentencia SPA número 00300 del 4 de noviembre de 2021, caso: Alcides Manuel Escalona Medina, Gerardo José Tombazzi Chávez y Atahualpa José Daza Vargas contra la sociedad mercantil Invest Capitals, C.A.).
 
Igualmente, dispone la primera parte del artículo 6 de la Ley de Arbitraje Comercial que: “El acuerdo de Arbitraje deberá constar por escrito en cualquier documento o conjunto de documentos que dejen constancia de la voluntad de las partes de someterse a Arbitraje (...)”.
 
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 1.067 publicada el 3 de noviembre de 2010, caso: Astilleros de Venezuela, estableció el criterio vinculante respecto al Arbitraje, en la cual se dejó sentado que:
 
“(…) el análisis judicial de las instituciones del Arbitraje debe abandonar cualquier postura dogmática o excluyente que genere el sobredimensionamiento del aspecto contractual que da origen al sometimiento de las partes al sistema arbitral, de forma tal que se desconozca la necesaria participación de los órganos del Poder Judicial para la efectividad de ese mecanismo alternativo de resolución de conflictos -vgr. medidas cautelares-; o bien que asuma una visión hipertrofiada de la actividad jurisdiccional, que termine por afectar el núcleo esencial del sistema de Arbitraje como un medio idóneo y eficaz para la resolución de conflictos.
(…)
En definitiva, sobre la base de las consideraciones expuestas respecto al principio de competencia-competencia y a las relaciones de coordinación y subsidiariedad de los órganos del Poder Judicial frente al sistema de Arbitraje los órganos del Poder Judicial sólo pueden realizar un examen o verificación ‘prima facie’, formal, preliminar o sumaria de los requisitos de validez, eficacia y aplicabilidad de la cláusula arbitral, que debe limitarse a la constatación del carácter escrito del acuerdo de Arbitraje y se excluye cualquier análisis relacionado con los vicios del consentimiento que se deriven de la cláusula por escrito (…)”.
 
Por tanto, en aplicación del criterio parcialmente transcrito, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que “(…) el examen que realice el Poder Judicial a los efectos de determinar la validez, eficacia y aplicabilidad de las cláusulas arbitrales, debe limitarse a la constatación de la existencia por escrito del acuerdo de Arbitraje sin analizar la configuración de los vicios del consentimiento que puedan afectar a dicho acuerdo”. (Vid., sentencia de la SPA número 908 del 26 de julio de 2012, caso: Antonio Fernandes de Sousa y Joao Nicolau Goncalves Fernandes contra la sociedad mercantil Constructora y Promotora Las Cúpulas, C.A.).
 
No obstante, la Sala observa que en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela número 40.418 del 25 de mayo de 2014, en su literal “j” del artículo número 41, prevé lo siguiente:
 
Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: (…)
 
j.- El arbitraje privado para resolver conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia. 
 
Al respecto, en sentencia número 702, publicada en fecha 18 de octubre de 2018, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Miriam Josefina Pacheco Cortés contra Carmen Cárdenas de Rodríguez, conociendo de un caso similar al de autos, consideró ajustada a derecho la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del literal “j” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, en los siguientes términos:
 
(…) Cuando el legislador determina que conforme al principio tuitivo, una materia debe estar regida por el orden público, no deben excluirse per se a los medios alternativos para la resolución de conflictos y, entre ellos, al arbitraje, ya que la declaratoria de orden público por parte del legislador de una determinada materia lo que comporta es la imposibilidad de que las partes puedan relajar o mitigar las debidas cautelas o protecciones en cabeza del débil jurídico, las cuales son de naturaleza sustantiva; siendo, por el contrario que la libre y consensuada estipulación de optar por un medio alternativo -vgr. Arbitraje, mediación, conciliación, entre otras- en directa e inmediata ejecución de la autonomía de la voluntad de las partes es de exclusiva naturaleza adjetiva’.
 
Por ello, ya que el orden público afecta o incide en la esencia sustantiva de las relaciones jurídicas, conlleva a que sea la ley especial y no otra la norma de fondo la que deban aplicar los árbitros, en tanto los medios alternativos de resolución de conflictos al constituirse en parte del sistema de justicia no pueden desconocer disposiciones sustantivas especiales de orden público, al igual que no podrían quebrantarse por parte del Poder Judicial.
 
La estipulación en un contrato de cualquier medio alternativo para la resolución de controversias, no supone entonces renuncia alguna a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial, porque tales medios deben aplicarla preferentemente, lo cual en forma alguna permite afirmar la anulación del ejercicio de competencias administrativas en materia de policía administrativa, conforme al estatuto atributivo de específicas potestades en determinada materia (…)
 
Así, visto que el mandamiento constitucional a que se refiere el artículo 258 impone el desarrollo, promoción y sana operatividad de los medios alternativos para la resolución de conflictos en el foro venezolano (que compele tanto al legislador como al operador judicial), toda norma legal o interpretación judicial que lo contraríe debe considerarse reñida al texto fundamental y, por tanto, inconstitucional. Así se declara. 
 
(…)
 
La ampliación del arbitraje a sectores tradicionalmente considerados ajenos a su ámbito de aplicación es la tendencia moderna, lo cual resulta plenamente acorde con el espíritu, propósito y razón de los artículos 253 y 258 de nuestra Carta Magna, en contraposición a lo que ocurre con lo dispuesto en el artículo 41, literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que en lugar de promover, impulsar o favorecer este medio alternativo de resolución de conflictos, lo rechaza de plano y de forma tajante coarta e impide su admisibilidad, lo cual resulta contrario a lo dispuesto en las normas constitucionales antes citadas, así como a los criterios vinculantes sentados por esta Sala Constitucional en sentencias números 192/2008; 1.541/2008 y 1.067/2010.
 
En ese mismo orden de ideas, la Sala cita también un pronunciamiento similar contenido en la sentencia número 1067, publicada el 3 de noviembre de 2010, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Astivenca Astilleros de Venezuela, C.A.
 
DECISIÓN
 
Establecido lo anterior, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, establece, en primer lugar, que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se puede leer una cláusula compromisoria que somete al Arbitraje el conocimiento de las controversias que surjan entre los suscriptores de dicho contrato.
 
En segundo lugar, se evidencia que la representación judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa de falta de jurisdicción prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una cláusula compromisoria de Arbitraje contenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Adicionalmente, no se aprecia en autos manifestación de renuncia tácita al sistema de arbitraje de ninguna de los mismos.
 
En consecuencia, del curso de la causa sustanciada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se comprueba que las partes decidieron, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, someter las controversias que pudiesen surgir entre ellas a la decisión de un tribunal arbitral, así como tampoco se observa que hayan renunciado tácitamente a ella; lo cual en la situación analizada es suficiente para concluir que la acción planteada debe ser admitida, sustanciada y decidida por el mencionado tribunal de Arbitraje. (Vid. sentencias de la SPA números 730 y 1128 del 30 de junio y 14 de octubre de 2015, casos: Jesús Ramón Rodríguez contra Corporación LSR, C.A., y Proyectos y Construcciones Villas Casa Blanca, C.A., contra César Augusto Chaustre Sánchez y Livia Yamile Fuentes De Chaustre, respectivamente).
 
Con base en lo anterior, la Sala declara con lugar la regulación de jurisdicción toda vez que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer de la demanda, en tal sentido, se revoca la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de julio de 2022, que declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada. 
 
Asimismo, se procede a la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del literal “j” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, y se ordena informar de la presente decisión a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio al cual deberán anexarse los recaudos pertinentes, según lo contemplado en el artículo 33 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia del año 2022. 

Archivo Descargable: